油价下降房价下跌-油价下跌有什么影响

1.经济学的“泡沫”是指什么？我国股市的泡沫是怎么形成的？对我国经济有什么影响？

2.影响房价上涨的因素

3.房地产最终的结局

4.网传中国房价不会下降的N条理由

5.98年以来中国的宏观经济形势分几个阶段，国家采取了哪些措施

经济学的“泡沫”是指什么？我国股市的泡沫是怎么形成的？对我国经济有什么影响？

关于房地产市场，并没有出现泡沫破裂的现象。尽管史蒂芬·罗奇先生被摩根士丹利任命为全球首席经济学家，谢国忠先生被任命为亚太区首席经济学家，取得这样“高大”的头衔，也可能做出错误的预测，但是楼市出现泡沫危险信号和局部泡沫现象是不争的事实。 针对越来越蔓延的房产“泡沫论”、“崩溃论”，建设部出台课题报告予以反击，甚至预言“未来10年，中国房价还将平稳上涨。” 经济学界，也有一部分经济学家，说出了和主流意见截然相反的话。像社科院的易宪容还有经济学界的巨擘吴敬琏等。

为什么吴敬琏对股市的预言正确而罗奇和谢国忠会出错？关键在于股市是虚拟的，而楼市是具体的。但是他们不同的是，吴敬琏模糊地说出了股市在制度和体制上的缺陷，而罗奇、谢国忠则没有说出中国楼市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上导致了楼市、股市的价格泡沫。

其实，任何专家都可能出现判断失误，只有市场是最彻底、最真实的，市场供求规律是决定一切的试金石，通过研究中国股市、楼市的制度、市场结构现状，揭示供求规律发生作用的条件、过程和结果。

一、市场供求规律是解析股市与楼市价格泡沫现象的理论基础

（一）市场供求规律作用机制：

无论在房地产市场、股票市场中，还是在其他产品市场中，供给和需求都是以价格作为桥梁的，而最终交易也是以价格作为媒介。正常市场（产品没有差异，买卖双方没有差异且不能影响市场）的市场中存在完全竞争，如果市场上只有几个供应者，将出现不充分竞争的寡头局面，极端情况下甚至出现只有一个供应者即垄断情形。在完全竞争的市场，价格是不可能被操纵的，在寡头市场和垄断市场，价格极易被操纵，其中垄断市场中存在高价格的定价权和超额垄断利润。

生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求价格弹性小，奢侈品的需求价格弹性很大；市场范围越大需求弹性越小，市场范围（行业）越小需求弹性越大；时间越长需求弹性越大，时间越短需求弹性越小。

（二）房地产市场的供求分析：

房地产（土地）的需求弹性和供给弹性分析。一个区域的居住和商业办公对房地产的需求是对必需品的需求，需求价格弹性较小；供给价格弹性就不一样，作为石油、土地等不可再生的资源，尽管土地的总体供应没有弹性，但其区域性、行业性供给价格弹性较明显，而且由于房地产（土地）开发周期较长（一般2年以上），比一般商品更具有时间弹性。

（三）股票市场供求关系及其特殊性

对比各类市场，有的市场属于快速市场，有的市场属于粘性市场。股票市场相对其他市场，既有一般市场特性，也有其独特市场特性。一方面，股市遵循市场供求一般规律，一方面股市有极大的特殊性。房地产市场上价格对供求的调节非常缓慢，如果政府干预后现行价格低于均衡价格则价格趋于向上，价格上升的速度取决于现行价格下供求缺口大小，缺口越大则价格上升空间越大、速度越快。可是，股票价格对供求的变化反应非常迅速，而且由于股票价格虚拟特性强，其价格波动还极大地取决于市场信心和市场趋势，信心主要来自制度和市场，比如市场机制是否健全、政府信用是否坚挺、信息披露是否规范真实、投资是否具有财富效应等。

（四）政府与市场的关系如何

政府调控政策的利弊分析：国家和地方出台了不少控制房地产投资过热的政策，而且产生了较大影响，但是其影响的好坏需要进行定性评估分析。这里借助房地产领域以外的两个例子，其一是农业高科技问题，其二是欧佩克油价问题。

首先说农业科技问题，由于农业科技导致农产品产量大大增加，导致价格下降，同时，社会对农产品的需求是相对无弹性的，因此需求不增加意味着最终导致农民的总收益减少，看来农业科技对农民不利，当然对社会是十分有利的，这就是农业科技导致的在不同社会群体之间的利益矛盾。再说欧佩克油价问题，油价变化说明在短期的石油供给、需求均缺乏价格弹性，因为短期内储藏、产能一定，供给缺乏弹性；因为消费习惯（把石油作为必需品消费）不能马上应变导致需求缺乏弹性。但是长期内，产能逐渐增加，替代产品出现，必然导致价格下降；同时人们逐渐清醒地认识到自己的消费习惯不妥，于是工业需求、公共需求、日常需求纷纷减少，也必然导致油价下降。总之，类似房地产的石油在短期缺乏供给、需求价格弹性，而在长期具有明显的供给、需求价格弹性。

可见，政策可能导致社会矛盾（比如农业科技问题），政策尺度必须尊重市场规律，出台政策的时机必须恰当，否则效果不一定最佳（比如油价问题）。

在市场经济中，供求规律很好地发挥作用，但是在现行价格下供不应求时出现短缺，而供过于求时出现过剩，原因在于所谓“现行价格”并非市场均衡价格。这种供求失衡导致的短缺或过剩经常会出现在政府对经济的干预中，比如制定农产品最低价格高于均衡价格，将导致农产品过剩；租金控制时最高租金限制低于均衡租金，将导致公寓短缺；汽油供应限价低于均衡价格，导致排队购油现象；失业也是劳动力资源过剩的表现，因为最低工资高于市场均衡工资。政府也知道会出现短缺和过剩，但是为什么政府的调节往往失败呢？原因在于政府很难确定干预市场的时机和合适的力度，结果往往引起市场的过激反应。

所谓政府失灵是指不完全信息、效率低下、资源浪费、决策失误导致政府失去产生调节市场的应有功能；所谓市场失灵是指经济异常波动、市场缺乏竞争、社会成本高、公共物品供应不足、市场欠缺、信息失真导致市场失去产生应有经济效率的应有功能。因此，政府与市场的相互关系是，市场第一、政府第二，只有在市场失灵时政府才发挥作用纠正市场失灵，当然政府纠正市场失灵需要考虑调节的时机和力度，因为政府对经济的干预是一把双刃剑。比如，市区住宅改造计划原本是为了穷人提供更好的居住环境，结果低收入住房毁坏的多、建的少；租金控制导致住房质量差、困难人群居住更加困难；最低工资虽然帮助部分工人却导致其他人失业；我国长期的实践证明，政府对经济一放就乱、一管就。

总之，政府与市场供求规律的关系非常微妙，政府必须尊重市场供求规律，考虑市场供求规律的政府政策比无视供求规律的政策更为安全有效，不利的副作用更少。

二、楼市与股市泡沫乱象形成过程

（一）市场化供地模式扭曲供求关系、放大泡沫效应

地价上涨导致房价上涨，还是房价上涨导致地价上涨？一般而言，房价的主要决定因素有市场因素和成本因素。市场因素主要是供需导致价格变化，如果供不应求导致市场均衡被打破，房价必然上涨，从而导致地价上涨，因此从市场因素而言，房价带动地价上涨，是一种引致效应。房屋成本主要是地价、建筑成本和相关税费，在建造成本、利税一定的情况下，地价成为房价高低的主要变量，按经验统计其比例一般大约是40%—50%，因此从成本角度而言，地价影响房价，高地价可能导致高房价。

市场化土地出让引发不少问题？经营性土地出让的市场化模式（招标、拍卖、挂牌），其主要宗旨是为了通过市场化方式选择开发商，确定科学客观的出让土地定价模式，建立市场化的地价形成机制，避免土地出让过程中可能出现的腐败。可是，这种市场化模式可能导致矛盾发生转化，即市场化的代价就是地价可能被人为抬高。

市场化供地后，城市土地价值显现，地价明显上浮，这种垄断地价模式对经济发展的双重影响，其正面效应是，土地一级市场垄断后，城市土地资源价格上升，促进了区域经济发展，吸引资本流入，投资增长，使商业机会增加，整个地区呈现繁荣景象，真正实现了 “土地是财富之母”；负面效应是，过高的地价，形成过高的房价水平，无疑会加大商业成本和办公成本，使得经济和商业活动的边际收益递减，最终减弱城市的市场竞争力。

实际上，目前的我国供地模式实际上是政府垄断。一方面，农村集体土地国有化即征地的过程不按市场价定价，大量土地同时符合供给条件，而政府是唯一的土地获得者，短期内需求十分有限，因此农用地国有化是供过于求的（需求曲线严重扭曲地左移，必然导致供求曲线的交点左移，即均衡价格严重扭曲地降低）。一方面，政府在土地市场上形成了单一的政府垄断供给。市场化供地模式导致的短期限量出售土地造成了人为的供不应求，以至于招标拍卖土地价格不断攀升（供给曲线严重扭曲地左移，必然导致供求曲线的交点左移，即均衡价格严重扭曲地升高）。由于征地与供地均被政府垄断，二者之间存在巨大价差，政府“垄断经营”土地的结果必然是，一方面导致农民、政府、用地者间的利益矛盾的巨大冲突，一方面通过短期限量供地导致土地价格上涨，严重扭曲了市场供求关系，扭曲了市场价格形成机制，使房地产市场价格信息失真。在地方政府垄断土地一级市场供给的条件下，土地价格的变动主要受政府供给土地量多少的影响，这样价格不会是真正的市场价格。政府对土地垄断的程度越高，对房价的影响也就越大，从而对房地产的市场价格形成机制的影响也就越强烈。

获取农用地和国有土地供应的寡头垄断模式是钻了市场供求规律的空子，假若取消农用地国有化时的供过于求的管道、卖地时的供不应求的管道，而是直接由农民直接与市场需求者进行交易，那么农用地的交易价格绝对不会如此之低，而市场买地的价格也绝对不会如此之高，这中间的差价也就会自然转化为对农民的补偿、对开发商的补偿、以及对消费者的补偿，当然政府也可以收取各类税费，只是垄断利润不会如此之高。即便是退而求其次，如果政府卖地时将近期内计划出让的土地同时推向市场，交易价格肯定下降（其供给量增加，导致供求曲线的交点右移，交易价格必然下降），何必要实行全国上下的针对房地产的全面声讨？其实，发展商并不想房价高企，以免引起政府、消费者的不满。房价高企的原罪一方面在于市场投机猖獗，一方面在于政府的土地寡头垄断模式，政府必须承认这个体制缺陷并承担这个责任，这才是真正的尊重民意、尊重市场、尊重真理。

（二）股票市场的泡沫扭曲过程：股权分置的制度设计原罪

股票市场长期以来最大的问题之一就是股权分置。所谓股权分置，是指由于早期的制度设计，只有占股票市场总量三分之一的社会公众股可以上市交易(流通股)，另外三分之二的国有股和法人股则暂不上市交易(非流通股)。股权分置问题作为我国资本市场上特有的股权结构问题，长期以来困扰着我国资本市场的发展。股权分置问题的产生，主要根源于早期对股份制的认识不统一，对证券市场的功能和定位的认识不统一，以及国有资产管理体制的改革还处在早期阶段，国有资本运营的观念还没有完全建立。截至2004年底，我国上市公司总股本7149亿股，其中非流通股份4543亿股，占上市公司总股本的64%，国有股份在非流通股份中占74%。

股权分置问题的存在，不利于形成合理的股票定价机制；影响证券市场预期的稳定；大股东不关心上市公司的股价变动，流通股股东“用脚投票”形不成对上市公司的有效约束，使公司治理缺乏共同的利益基础；不利于国有资产的顺畅流转、保值增值以及国有资产管理体制改革的深化；制约资本市场国际化进程和产品创新等。可以说，股权分置问题已经成为完善资本市场基础制度的一个重大障碍，需要积极稳妥地加以解决。

一方面由于长期以来实行发行审批制，市场需求没有弹性，在短期内股票是分开发行、上市的，显然是供不应求的，必然导致价格高企；一方面由于股权分置，大部分股份不流通，导致供不应求的情形加剧，再次导致股价上升。所以，股市长期以来被扭曲，少量的流通股在市场供求规律的作用下，发行价、交易价高高在上，以至于首日的交易价就大大偏离其正常的投资价值，投资者大多数被这种制度性风险包围，几乎95%以上的投资者是亏损的。正是这种审批、发行制度和股权分置制度缺陷，导致了投资者承担巨大的市场风险。

三、政府利益与政府边界

政府必须正确处理自身利益与其边界的关系。政府不从土地市场交易主体的地位退出、变政府直接参与土地市场变为间接干预，实际上是利益冲动使然。在市场经济中，政府职能应定位于提供公共服务、维护公平的市场环境。政府只为公共利益征地是国际通行做法。政府退出土地市场主体后，应主要通过规划管制和对房地产征税的方式间接调控市场。只有这样，才能保证政府是权利有限的政府，政府的边界才可能清晰。

首先，政府必须遏制自身参与某种资产市场的初始冲动。从所谓“鼓励上市发行股票”到所谓“经营城市”，乃至以房地产繁荣拉动经济发展，都是政府介入不同形式资产市场的表现。一旦政府直接或间接参与市场，则必然扭曲市场。股市投资者长期以来始终依赖政府的政策救市，这显然不是一个成熟的市场。而房地产市场在当前的政府操作下，很容易形成同样的结局。因此，明智的政府与市场保持距离，是高于市场的调控者，是不偏不倚维持市场秩序的裁判者。当前某些地方政府声嘶力竭强调房地产运行的健康性，本身就违背了政府职能的基本原则。第二，政府必须遏制自身维护某种资产价格的持续冲动。即使行政力量在资产市场发展中并未发挥直接或间接参与的作用，但是市场总有波动，在不成熟的市场经济体中，投资主体往往会要求政府给予扶持。而不成熟的政府往往会基于诸如维持市场稳定、避免投资者受损等诸多理由平准市场。当然，面对某种资产的过度异常投机，政府出于维护公众利益而托市另当别论。第三，政府必须遏制自身限制某种资产价格的善良冲动。目前社会各界对房地产泡沫的忧虑，于是形成了在具体操作层面由政府直接平抑房价的动议。同样，在直观意义上，这一考虑是正确的，但是在政治经济学意义上，这将是极其危险的政策设计。一方面，市场涨跌自有其规律，当前的狂涨并不意味着今后不会走跌，而政府介入干预房价本身又意味着对原先投资者的不负责任，只有让其自然波动，投资者愿赌服输的市场心理才能健全。因此，压低房价和之前的托市在本质上不存在区别。另一方面，面对当前过高房价导致的低收入居民无处栖身的问题，行政当局只有两种手段可供选择。一是增加供应量，抵消市场过度的需求。二是财政、货币政策，调节贷款利率或者货币补贴从而调节整个市场需求。

勿容置疑，政府肯定难免利益考虑。其实，政府的最大利益出发点在于全体国民，在于国家经济，而在房地产市场中具体集中的利益就是土地价值。目前的土地供应机制并不能保证长期稳定、科学合理的土地收益，它更有可能助长政府官员的短期政绩冲动，甚至产生腐败，而土地的有限性可能导致未来政府土地收益越来越少，因此科学的做法是，土地收益应如同税收一样稳定、均匀、制度化地回收，才可能保证政府未来的各期收益，也可以减轻市场的沉重负担，也减少了政府官员的短期政绩冲动。所以，以年地租的方式实现政府对国有土地所有者的权益，实行年租制，就需要在法律上明确。这样既可使政府土地收益长期化，避免政府在土地收益上的短期行为，也可促进城镇存量用地的流动，推动城镇土地资源的合理配置。

其实台湾省土地改革模式值得借鉴。当年国民政府迁台，政府推行土地改革方案，采用不流血的政策使台湾农民耕者有其田。并制定了相应的政策来稳定土地政策和农民，以避免大量的农业失业人口冲击脆弱的城市。到了上世纪70代，面临巨大的社会压力和财团压力，国民党政府最终反对开放土地买卖，而是将资本引入农村，过渡到台湾工业化后期，全社会进行社会资产再分配，解决社会贫富分化问题和工农业分化问题。过了十多年，台湾完成工业化，经济发展到了较高的水准后，台湾放宽了土地政策。这时候的土地价格已经从每甲四万新台币上升到了三千万到四千万不等。大量的农民因为出卖土地而得到了多年的补偿，享受到了国家工业化的经济成果。社会财富再次通过土地买卖得到了再分配，避免了大量农民的破产。工农业发展平衡，同时造就了大量的中产阶级，使台湾社会更趋向稳定。另一方面，在经济上，出让土地造成了部分人群的资本富裕，社会消费和投资都带动了起来。重要的是这些“暴富”的农民拿到出卖土地的财富之后，将资本转向高风险的高技术行业，正是这些知识含量不高的“暴富”农民，成为台湾产业提升和转型的资本输入者，而此点则可以算是台湾土地政策的意外收获。

四、制度缺陷与市场缺陷共振：股市与楼市价格泡沫类似

人们越来越清楚，中国的楼市和股市一样，存在重大制度缺陷。其表现有三：其一，房地产市场和股市一样，是一个权力介入型市场，权力资本的作用超过了其他资本，产品市场化而要素非市场化不对称，导致了住房市场畸形以及价格居高不下。其二，地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱非常相似。其三，房地产商推高资产价格的市场操作手法与股市黑庄颇为类似。在股市中，如果有人控制了一只股票足够筹码，就完全可以操纵股价。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，这一手法在房地产市场中也已经被使用；2005年房地产投资商提出转战二、三线城市。从技术上看，这一做法十分类似于股市中庄家炒作某个板块或概念的股票时使劲拉升龙头股票的手法，龙头股票的赚钱效应引诱散户拼命杀入同板块或概念的垃圾股，只要龙头不倒，其他股票就跟着上涨，一旦庄家达到目的，散户的末日就来临。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至上涨数倍。这与股市庄托的做市效应是一样的；为了推高价格，房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法类似于股市庄家自我对敲拉抬价格。

影响房价上涨的因素

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房价上涨的原因

2018-10-26 作者：齐家

随着社会的发展，生活水平不断的提高，大多数人都会购买属于自己的房子，从而使得房价不断上涨，但是很多人对房价上涨的原因并不了解。那么，下面小编为大家分享房价上涨的原因。

一、房价上涨的原因

1、经济高速发展

随着经济的发展，人们的享受意识也在增加，造成房子居住时间比较短，房子的需求增大。很多人居住7-8年之后就会更换新房，然而造成房子紧张，这就是房价迅速上涨原因。

2、通胀预期加大

CPI在不停的上涨，农产品的价格也越来越高，根据科学依据，食品价格上涨也会带动房价上涨。就比如这几年油价上涨快，就像滚雪球一样开始膨胀。物价上涨，房价也会跟着上涨，就连萝卜青菜价格都在涨，房价有不上涨的理由。不可能物价上涨，房价下跌，这种现象是不存在的。想要控制房价，需要先让CPI稳定。

3、开发商不可能降房价

如果开发商把房价降低话，更不会有人去购买房子，因为大家看到房价下跌，心里想的就是房价终于下降了，可能会降更多，而且下降的时间比较久，甚至不可能再上涨。买房子就跟买股票很像，买涨不买跌。

4、建材价格攀升

除了土地价格上涨之外，房地产其它方面的价格也在不停的上涨，就比如钢材、水泥等建材价格都在上涨，它们成为了推动房价的原因，成本价格增加，房子的出售价也会不断上涨，上涨的系数也比较高。

文章总结：以上就是小编为大家分享的房价上涨的原因的相关内容，希望对大家有所帮助。我们国家的炒房很厉害，因为炒房可以在中间赚取很多的利益，这个是促使价格上涨的主要原因。

房地产最终的结局

房地产的最终结局是回归民生，去除一切金融属性。

中国是社会主义国家，不能学资本主义国家那种只为利不为民的市场经济，还是要实行有中国特色的市场经济，一切以民生为主的市场经济。

比如，中国政府不会允许石油价格疯涨，当国际市场油价超过油价红线，国家就会启动保护机制，不让石油价格继续上涨，为了保护民生。

房地产也会这样被管控，当房价超过国民承受能力时，就会启动房价限价措施，不让房价继续上涨。

比如，针对民营房地产公司疯狂拿地行为，炒房者疯狂投机行为，国家就出台了“三条红线”政策，针对民营房地产公司，国家就出台了“房住不炒”政策，针对炒房者，这就充分说明，国家还是希望房子回归民生回归居住属性。

中国的特殊国情，房价不可能上天，也不可能崩盘，只会在国家的调控下缓慢下降，直到降到国家觉得差不多到位为止。

土地是国有的，这是国家手中的王牌，可以有效地制止土地价格飞涨，把房价控制在合理的范围。

什么是房地产：

房地产（realestate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

2020年6月，海南作出决定：坚决破除“房地产依赖症”，继续严格执行全域限购等政策，实行现房销售制度。2021年3月，郭树清表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”

网传中国房价不会下降的N条理由

中国楼市持续调控，去年房价出现下跌。但今年开年后，中国各地楼市现小阳春，而在近期“钱荒”过后，有舆论表示中国房价会出现下降，那么中国房价究竟会上涨还是下跌呢？日前，网上传出中国房价不可能下降的N个理由。

1、建材价格攀升，成了房价的幕后推手

除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

2、地价猛涨，催高房价

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。

3、房子是保值增值的最佳投资

房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。

4、受女性的“房压”中国男人会拚命去赚钱

买房女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。

5、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。

6、经济高速发展，享受意识增加

根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人（家庭）在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间。

7、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升

前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。

8、政府的不作为，变相助涨房价

面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控。

9、腐败性需求拉高房价

所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，富了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房。

10、城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。

11、中国城市正处于大拆大建的高速发展期

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

12、房地产成了地方财政的主要收入来源

房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

13、通胀预期加大，带动房价上扬

CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

14、开发商不可能降价房价只会走高不会下跌

其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。

15、有房百姓支持房价上涨

虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。

16、媒体支持房价上涨

房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。

（以上回答发布于2015-08-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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98年以来中国的宏观经济形势分几个阶段，国家采取了哪些措施

目前来看钢铁行业的需求是大家最关心的问题，而其应用最重要最集中的领域应该是建筑业(尤其是房地产业)和汽车制造业，当然，也有一部分用于出口。下面，我就来谈一谈个人对房地产业的一些看法以及对整个经济形势的判断，了解了这些，更容易帮助我们对整个需求的波动把握的更加准确。

首先我简要介绍一下当前的经济形势。目前来看我国经济回暖的势头已经非常明显，在图表上表现为V型。那么究竟是什么原因使经济快速回升的呢？这包含两方面的因素：从产业的角度来看，我国经济从今年的2月至4月开始回升，到9月份已经到达14%，这已经是一个比较高的水平了；从投资的角度看，增长速度就要更加明显一些，我们看到在07年包括08年我们谈的是一个双方的问题，要防投资的过热，而当时投资增速在26%，到了今年的前9个月已经达到了33%，由此可以判断今年整个经济快速回升最主要的动力来源于投资。

今年的消费形式整体来说比较好，增速比去年有了一个大幅度的回落，但消费指数还是存在负增长，并且出现了一个历史最高的水平。社会消费者零售实际增速过快的原因羽整个汽车消费有密切的关系，今年的汽车销量超出了许多人的预期。由此我们很容易判断出，今年7月份物价增长，CPI是在负的1.8%，从8月份开始收窄。并且从7月份开始，我们CPI环比已经开始持平，由此我们可以得出结论，低点已过。而从负增长变成正增长的过程，也是一个图表，从七月份开始经济开始回升。即便是到了7月份我们整个出口的增速仍然在超过20%。而今年整个出口的大幅度下滑，对我们的经济产生了很大的负面影响。并且今年以来货币供应量增速也远远超出了预期，信贷将达到10万。

为什么经济会出现这么大的波动呢？依我个人的看法，主要是由第二产业的波动造成的(主要是工业和建筑业，特别是工业)。从07年的高点到08年的低点，整个经济增速的快速下滑，最主要的因素由于我们第二产业特别是工业增速的加快，一季度的时候我们第二产业只有5.3%，造成我们的经济增长缓慢，而第二季度第二产业回升带动了整个经济复苏。

我们从消费和投资来看，波动比较大的是投资增速和出口增速。自08年以来，都是双下滑消费，基本上都是比较稳定的。自09年二季度开始，投资增速开始快速回升，造成了我们整个GDP增速的快速回升，这对经济增长是负的贡献。而如果今年前9月或者是前半年，出口增速保持持平，我们GDP将会超过10%，不会是前9个月的7.7%。

那么整个经济波动的最主要的根源核动力在什么地方呢？这就要看我们最终的需求了。房地产、汽车、建设、以及出口，这四个领域的变化，都会造成一系列的波动。

1998年金融危机之后，我国进行了一系列房产改革，这对房地产造成了很大的影响。房地产的起动、汽车市场的起动直接影响到我们对钢铁和建材的需求。并且这些因素也会带动整个中间行业的需求。零二年到零五年之间，由于客观上中端需求的增长，带动了整个中间原材料行业需求的增长。而在增加钢铁产能的过程中，又进一步增加了对这些行业自身的需求。在零五年到零七年之间，出口经济快速增长，比04年要高2个百分点左右。而外需的扩大又造成整个出口部门产能的增长。外需主要有两大类，即机电产品和轻纺产品，其中机电产品更多一些。而机电产品对钢材的消耗量是很大的。

中国的资源相对来说分布并不均衡，大都分布在西部地区。而我们的工业集中在北方，这就带动了运输业的发展。我们的铁路运输是比较紧张的，我们也看到了内河运输和海路运输的快速增长，造成了下游成本的提高。举例来说，今年的煤炭价格并没有下降，在电力费用提高的同时，来自于流通环节价格的降低，这方面的降低造成了利润空间的上升，从这里到我们中间环节钢铁能源运输，这样的产业链，是一个产业轮供的关系。终端的需求出现问题之后，会传导下去，也很容易解释，为什么从08年三季度开始，包括钢铁、化工、进行了很多的调整，问题出在房地产出在我们的出口这几方面。

第一房地产业。房地产是我们最容易评论的行业，也是争议最多的行业。希望大家暂时把这些争议放下，看一下理论上的东西。依我来看，08年房地产市场比07年下降，并不是是金融危机的因素。为什么这么说，从图表上很容易看出看来，这条粉色的线是销量的增速，蓝色的线是面积的增速。这表明房地产行业从08年开始已经是负增长，而整个房地产增速的下降从07年的四季度已经开始了，先需到年底，问题很突出。直到今年二月份销量开始回升。而投资基本上也是从08年开始下滑，一直到今年的二月份。而房地产投资需要大量的资金，反之就要压缩投资。08年初，销量下降使开发商资金回流困难，收入减少，这就需要相应调整支出，增速调整，而最简单的办法就是压缩投资，这也是投资逐步回落的过程。去年的10月份之后，国家出台了一系列房地产业的相关政策，包括利率的降低，转帐环节，取消对第二套房抑制等。这使09年一线城市房地产交易量开始逐步回升。所以说，08年的调整不是由于经济危机，是和我们的政策有关系，所有这些都是不利于房地产市场正常扭转和房地产市场需求提高的。

我再给大家举一个例子。一户城镇居民这一户一年的全部收入，如果买一套100平米的房子，在97年大概需要10年的时间，而从97年到03年所需要的时间是稳中略降的，从04-09年有一个回升的过程。从整体趋势上看，从94年到07年房价收入比稳中略降我们住宅的销售面积是在持续的快速增长的。同样的指标我们算了一下，08年是房价收入比最低的一年，也是这一年房屋面积销售量出现了20%的下降。由于07年北京、深圳这样一些城市房价涨的比较离谱，中央出台了一些抑制性的政策，这些政策造成了很多正常的自身交易无法完成，但这也是很正常的调控过程。国家政策不允许，就会遇到一定的困难，处于自身改善的目的也会遇到财产的损失，造成很多的困难，这是造成08年销量下降的原因。

另外销量下降是价格的分摊，投资的反弹。我们有一个指标控制面积，通过它来判断房地产是不大可以给你正确答案的。因为我们国家实行预收制，从打地基就开始卖了。而我们考虑市场供应量是要看所谓的销售面积。销售面积与新开工面积的比值大概是40%。在08年由于销售的大幅回落又回到了均衡的水平。而08年少卖的1.5-1.8亿，这些面积要在2009年完成的。所以我们也看到到今年9月份的累计数据，新开工面积是一个轻微的负增长。到10月份一定是转正的，今年整个房地产开工面积会超过08年，但是08年仍然是有史以来新开工面积最多的一年。

第二汽车业。目前把整个汽车销量作一个曲线图的话，大致可以划分为三个转移。大概是92年一个时期，02年一个时期，02年之后又是一个时期。92年计划经济还没有完全转型，所有车辆购买还集中在公有制单位。92年之后，有更多民营经济进入市场，很多工业新型企事业单位成为购买汽车的主体力量。从02年以后，汽车进入家庭，成为一个更大的购买群体。

第三基础设施建设。这是我们谈到的比较重要的指标，是与我们固定资产投资紧密相连的。而固定资产又是和货币供应量相关的，在趋势上基本上一致。通过判断整个货币供应形势就可以知道信贷增长形势，也就可以判断出投资的状况。

最后一点我们谈到的是出口是对经济的影响。我们的工业占出口总额的95%，由于整个出口的下滑，直接造成我们工业领域整个内部增速的一个回落。根据历史和经验来看，一些发达经济体的GDP每下降一个百分点，出口下降是8%-10%。目前我们出口负增长在15%左右，依此判断到四季度我们一定会实现正增长。而房地产、汽车、出口就是我们判断整个经济形势最重要的观测指标。

明确以上这些，我们对于四季度下半年形势的判断就比较清楚了。从我们刚才谈到08年10月份出台了一系列鼓励住房消费的政策，但是08年4月份出台的政策中有一个期限是一年，到09年底已经过期，10年是否会继续执行，到目前为止还没有明确的说法。明年整个房地产市场怎么样，政策如何，也无从知晓。但是不管政策调整与否，整个房地产投资的数据都会高涨。因为整个投资状况取决于房地产商资金状况，目前为止它的资金状况比较理想。但是我们需要做两个假设，一方面如果政策一年叫停，明年的政策将和08年一样，那么我们整个房地产市场销量方面也会重走08年的路线，那时我们需要根据它的走向重新做一个选择。另一方面如果政策确实是到09年年底，恢复到07年的话可能会对10年的房地产造成一定的影响，这是值得我们关注的。

同时汽车市场也会有很多人关注。人均GDP越高的国家，汽车拥有量越高。例如日本、韩国，在07年时千人中拥有量是20辆，在94年达到100辆。这两个国家只用了6.5年，就从20辆发展到100辆。而我们国家2007年收入最高的人群汽车拥有量是100辆。所以大家可以算一算，我们未来的增长将会是怎样。虽然我们可能没有日本韩国那么快的增长速度，但总体来看2015年达到76辆是还是比较容易的，到2020年达到160辆也是并不是遥不可及的。从我国高收入人群整个用车增长的数据来看，基本上是人均收入越高拥有量越高。所以说，整个汽车形势的大好，与税费的减少有一定的关系，但总体来说依然是我们国家发展的现状决定的。日本汽车的年均增长量是23%，汽车销售仍然是带动经济的发展一个最大的领域。

对于车驾和人均GDP的增长，我们做了很多区域的对比，如浙江、广东、山东，湖南、湖北等等地方，把这些放到一起来看，就会整理出整个行业发展的更多的信息----短期波动是有的，但是大的波动不会发生。从10年来看，四季度整个GDP增速更加好看，保8没有一点问题，10年恐怕有一点，由于统计上的原因可能会是一种前高后低的走势。11月份当月的CPI一定又复指，PPI当月转正会在12月份，从年底我们物价上涨的压力还是比较大的。包括我们看会议上提出经济增长还是客观存在的。

M1加上居民储蓄增长，从历史的经济增长，当M1超过M2、CPI会出现一个高点，今年已经超过了，通过这个规律，明年这个压力还是客观存在的。现在我们很多产业产能过剩，对于传导性不是很强，总体上看大的CPI、PPI是一样的，我们通常所说的一个八大类，我们细分一下，真正和CPI挂钩的，我们认同存在产能过剩的情况，这是物价负的增长，即便如此我们认为压力很大，真正造成CPI价格涨跌的最主要的是食品和居住的环节，实际上08年下半年、整个09年CPI的负增长，最主要是这两个环节出现了大的负增长，到10年以后，无论是食品还是居住，都会有一个大的稳定，特别是居住问题。我们认为大概是在明年的3、4月份，CPI冲破3%的希望比较大，如果明年把CPI控制在3%左右是可以接受的结果。如果说国际油价和国际粮价大幅度增长的情况，这种不利的情况下，CPI的上涨是要引起重视的。我觉得至少在三种值得我们关注的短期政策是否会持续下去，比如我们的汽车下乡、家电补贴，还有我们的房地产政策是否会调整，房地产政策的调整会大于其他的调整。

我们关注房地产领域相关的政策，一年到期后是否会继续执行，这些是和财政状况密切相关的。我们要关注财政的收入压力怎样。我们的财政收入虽有回升，但是整个收入却变化不是很明确，没有很快的监管，会影响后期的后续投资。一个是所谓的数据增量的问题，另外的我们的CPI处在历史的峰值，上升还有多大的空间，也直接影响到建筑业的增长情况，这些是影响我们关注的因素，并且这些因素还存在一定的不确定性，还需要我们进一步观察。我的发言到这里，谢谢大家!